Lu某系某小区101室房屋业主，鑫欣物业系其小区物业管理公司。2017年4月的一天晚上，Lu某的房屋发生渗漏水，造成天花板、墙壁涂料和角线脱落、次卧壁橱发霉、房门边框脱落等损害。后经鑫欣物业排查，发现101室房屋渗漏系该楼栋1—5楼旧污水总管堵塞，污水倒灌至201室，后渗漏至其家中所致。鑫欣物业请专业人士维修后，201室、101室均不再返水、渗水。

Lu某认为自家房屋漏水系同一楼栋2—5楼业主及鑫欣物业共同的责任，Lu某与其协商，要求赔偿因渗漏导致的各项损失，但各业主与物业公司均不愿赔偿。最终，Lu某将201室业主王某、301室业主张某、401室业主陈某、501室业主曹某及鑫欣物业一同告上法庭，请求法院判令五被告赔偿其因渗漏导致的各项损失。

法院审理

一审法院认为，由于三楼以上房屋的权利人继续使用废弃污水总管，导致原告Lu某房屋受损，3—5楼房屋权利人均有可能导致卢某损害的发生，现难以认定具体的侵权人，故一审法院推定3—5楼的房屋权利人对Lu某的损害构成共同侵权，应当承担连带赔偿责任，判定3—5楼房屋权利人平均承担赔偿责任。

各业主认为一审法院判决不合理，张某、陈某、曹某等均重新提起上诉。二审法院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。被告鑫欣物业作为小区物业管理公司，应负有对排水管道疏通的职责，发生堵塞的污水总管虽已弃用，但鑫欣物业没有证据证明其已告知、督促所有业主使用新的污水管道，并已对旧污水管道进行处理。因此，其对污水管道没有尽到管理职责，应为侵权人。最终，法院改判鑫欣物业对原告Lu某的损害承担赔偿责任；3—5楼业主无须承担任何赔偿责任。

律师提醒

行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。该法条对应的是过错责任原则，但一审法院在审理中，适用的却是和高空坠物一样的过错推定原则。本案中，因物业服务企业存在过错，可以找到明确的过错方，不宜适用过错推定原则。同时，3—5楼房屋权利人本身是在正常的生活范围内使用污水管道，并无其他过错，因此不应要求其承担赔偿责任。那么为何201室房屋权利人自始至终没有被判定任何责任呢？

这是因为201室房屋权利人王某在发生渗水前后长达一年的时间内，未发生任何水费，可以排除其对卢某造成损害。且发生渗水后，王某积极采取措施防止损失进一步扩大，其在事故中并无过错，因此免于担责。此外，王某也是本次堵塞事件的受害方，若其家中在本次事故中有损失，可就损失部分向鑫欣物业索赔。

（作者：王明霞，律师，悦居防水服务平台签约作者，就职于江苏诚达律师事务所。如有侵权请联系删除）