中国究竟有多少房子？防水市场还有多大？

近十年来看，中国房价的快速上涨，让人们的关注点都集中在房价上，尤其是2015年“330”政策之后，房价的暴涨，更是让人们忽略一个最基本的经济学道理，即价格由供应和需求共同决定。

随着调控政策的作用，尤其是一些诸如租售同权、发展租赁用房等类似如长期机制开始慢慢改变投资市场的预期，使得住宅价格开始出现高位盘整的现象。有一些金融思维的人或许都明白，价格在一个区间盘整只会维持一定的时间，最终会因其内在因素的改变促使市场选择向上或是向下的走势。

那么，我们今天就要好好的扒一扒这个影响房价未来走势的供给面，即中国到底有多少房子？

我相信很多人都很好奇，踏遍全国，到处都是工地，这么多年过去了，中国目前到底有多少房子？且听我来慢慢向你分析。

为了保证数据的准确性和权威性，我们这次统一采用国家统计局的数据。国家统计局对于房地产的统计包含几个指标：房地产投资额、施工面积、竣工面积、销售面积、销售额等。如果要准确的体现最有效的新增供应面积，目前这几个指标中，房地产投资额无法体现究竟造了多少房子，施工面积是一个过程数据，销售面积和销售额包含二手房的数据，存在重复性。

那么我们开始统计一下，自“房改”以来，中国到底新增供应多少的商品住宅？

中国的全面“房改”是从1998年开始的，但国家统计局开始统计竣工面积是从2005年开始，那么1998-2004年的数据，我们会基于合理的假设推算出，即假设1998-2005年，新增商品住宅竣工面积每年增长5%，然后根据2005年的数据倒推计算出1998-2004年的数据。

2005-2007年，这三年国家统计局虽然统计了竣工面积，但是按照商品房（包括住宅、公寓、写字楼、商业）口径统计的，根据2008-2016年的商品房与商品住宅的比例关系，商品住宅占商品房的比例一直维持在80%左右，因此，这三年，按照商品房施工面积乘以80%来统计商品住宅的施工面积。

再看国家统计局关于2009-2016年商品住宅的竣工面积统计数据如下：

最终我们把上面三个阶段的数据制作成图表如下：

根据上面的图表数据，很容易计算得出，1998-2016年，这19年来全国的新增商品住宅的竣工面积为9797340000平方米，这是一个什么概念？待我们把它换算成套数，就比较清楚看明白了。

由于中国很长一段时间实行90/70原则，即新建商品住宅单套面积在90平方米以下的比例需要占70%。当然，实际情况是一二线城市尤其是北上深广一线城市90平方米房子占比更大，而三四线城市及县城还是以大户型为主。综合起来，我们初步以每套100平方米来计算，则这19年来，中国新增商品住宅为9797.34万套。

有人可能还没有太多的概念，那么我们把这么多的套数换算成可供多少人居住就更加一目了然。中国的原生态家庭的人口数量为3-5口人，我们取中间值4人为基准来估算，则9797.34套房子可供4亿的人口居住。

这么一算，哎哟，中国真的很缺房子？难怪房价这么高，中国13亿人口，新建的商品住宅才够住4亿人？如果你这么想，那就大错特错。我们一定要睁大眼睛看看上面的措辞，是商品住宅，再次强调是商品住宅够4亿人口住！

大家都知道，中国是一个多元化且复杂的国家，房地产市场也不例外。在很长一段时间，甚至是在五年前，中国县级城市的新增住房都不是主要靠商品住宅来供应的，那么是靠什么供应的，是靠宅基地建房、集体用地建房、工业用地建房（宿舍）、保障性住房、军产房等等，这些名目繁多的房子在中国有一个统一的名字，叫着“小产权房”，而上文提到的商品住房就是我们传统意义说的红本“大产权房”。说到小产权房，那么中国究竟又有多少套呢？

这一直是一个很神秘的数据。但是我们从一些公开的报道还是能够找到一些蛛丝马迹。据之前新浪房产的一篇报道，在中国房地产市场发展最为成熟的深圳，小产权房占全市总住房套数的比例居然超过了56%，即深圳住房中一大半是小产权房。看到这个数据，我是一点都不惊讶，深圳到处都是村委建的统建楼、城中村等，这个数据我觉得都可能有些偏低。

那么问题就来了，连最早启用土地招拍挂制度的深圳，小产权房的比例都占了一半以上，而那些之前一直基本上都是靠小产权房供应的三四线城市及县城，这个比例会有多高？只会更高，我们初步估计，全国范围内，小产权房的套数估计是商品住宅的3倍以上。如果加上这个数据，中国目前的存量居住用房在4亿套左右，能够满足16亿人口的居住。

所以，春节回乡，只要我们留心观察，发现一个三代同堂的家庭，拥有住房基本上都在三套以上，老家农村或是镇上一套宅基地建的房子、县城或是市里一套，自己工作的一线或是二线城市一套。

从这个角度来看，中国还缺房子吗？那究竟是什么原因导致房价这样暴涨？

目前的一二线城市房价高烧不退的主要原因还是由于城市化进程导致的人口向资源优势城市的过度集中，导致住房结构化供需不平衡，这是目前一二线城市房价居高不下的最核心因素。除此之外，市场的炒作，投资的非理性，资源的不均等性，进一步促使原本结构化供不应求的局面更加扭曲和加剧。

然而，随着城市化进程流动方向的改变，以及部分后面进入一二线城市的人发现自己在这个城市根本无法同等获取比自己早来的人一样资源的时候，肯定会慢慢出现人口回流，即一线向二线回流，二线向三四线回流，最终也会导致房价的缓慢回归。文章来源：投资人微信公众号 作者：inPeak

“房子是用来住的” 中国房地产市场进入新时代

我国房地产市场自建国以来可以说随着我国经济和社会体制的演变而演变。从完全计划经济时代的福利分房时代进入市场经济的商品房时代。但是，由于房地产的特殊属性，即使在市场经济高度发达的西方国家，也并非完全的商品化，很多房地产市场发展健康的国家都毫无例外的有着极为完善的房地产长效机制和计划与商品的双轨制特征。毕竟，房地产市场的健康发展既有利于经济的活跃，也有利于社会的稳定，因此，房地产市场既需要完善的长效机制，也需要适度的宏观调控。

中国房地产市场的“1.0时代”与“2.0时代”

中国房地产市场的发展在建国后相当长时间内是完全的福利房时代，没有商品化的房地产市场。改革开放后，房地产市场的改革也开始启动，但显然没有经济体制改革的步伐快，直到1998年后才进入真正的商品化时代。

中国房地产“1.0时代”——福利分房时代

1949-1978年高度福利化时代。这一时期我国是一个高度计划经济型社会，以福利形式分配住宅。“统一管理，统一分配，以租养房”，实施公有住房实物分配制度。城镇居民的住房主要由所在单位解决，各级政府和单位统一按照国家的基本建设投资计划进行住房建设，住房建好后，结合级别、工龄、年龄、居住人口、辈数，人数、有无住房等一系列条件分给员工居住，收取极低廉的租金。这种计划经济时代特有的房屋分配形式，实际上是一种福利待遇。因为靠福利分房，房地产市场天生的市场属性没有被激活，居住条件也难以改善。

1978-1997年住房初步改革时代。在福利分房制度下，住房供需矛盾日益严峻，加之全国知青大规模返城，城市住房供需问题进一步突出。因此，住房制度改革提上了议事日程，尤其是住房建设与供给。自1978年起，中央就开始大力解决城镇居民的住房问题，经过各地的实践和积淀，到了1994年，总结了前一个阶段的工作经验，出台了一个综合性的文件，即《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，象征着城镇住房制度正式改革之路正式启动。这一时期住房公积金制度推行，一部分人开始购买公房。

房地产“2.0时代”——商品房时代

为刺激内需，推动住房制度改革，1998年7月，国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，在这份中国房改的标志性文件中，明确提出要停止住房实物分配。在中国沿袭了约40年的福利分房制度寿终正寝，中国房改向着市场化的方向迈进。《通知》中明确要建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。调整住房投资结构，重点发展经济适用住房（安居工程），加快解决城镇住房困难居民的住房问题。1998年无疑是我国房地产历史上的一个分水岭。停止住房福利分配，实行住房分配货币化，是住房分配制度改革的一个重大突破，从根本上推动了住房商品化进程。对于增加住房的有效需求，启动房地产消费市场，推动整个产业链的发展，具有十分积极的作用。

2003年8月，国务院出台了“18号文件”（《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》），将房地产业定位为国民经济的支柱产业，并明确提出要保持房地产业的持续健康发展。此后中国的房地产市场犹如潘多拉盒子被打开一样，房地产价格的不断攀升伴随房地产调控政策的不断出台。房地产在成为拉动中国经济增长的重要力量（房地产对中国GDP贡献2016年高达36%）的同时，也成为制造中国贫富差距最快的工具。同时，房价的过快攀升也过早地削弱了中国比较优势的继续发挥，降低了中国在国际上的竞争力，房地产已经广为社会诟病。

住房“2.0时代”，我国房地产商品化特征过度膨胀，这与当初改革也是不相符的。显然1998年7月，国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中对房地产市场发展的三个层次界定得非常明确，最低收入家庭只租不购，中低收入家庭和其他高收入家庭购买住房，但是中低收入家庭购买经济适用房，只有高收入家庭购买的才是商品房，而制度在执行过程中完全忽视了中低收入家庭和最低收入家庭需要，商品房市场大行其道。这主要源于地方对于土地财政的过度依赖，房地产税收等相关长效机制的不完善，实践中的“轻租重售”住房模式，加剧房地产市场供需矛盾。

中国房地产“3.0时代”——租售并举时代

房地产“3.0时代”的启动

事实上“租购并举”的理念早在“2.0时代”就已有之，只是贯彻执行的力度不够。当前，面对不断攀升的房价与可望而不可即的刚需之间矛盾日益强烈，要实现“居者有其屋”的目标，必须加大房地产市场的顶层设计。于是，2016年12月中旬召开的中央经济工作会议可以说是开启了我国房地产的“3.0时代”。这次会议中央在对房地产市场进行分析的基础上，明确既要抑制房地产泡沫，又要防止房地产行业出现大起大落，提出“房子是用来住的、不是用来炒的”作为“促进房地产市场平稳健康发展”的定位，提出综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。建立“购租并举”的住房制度将是中国房地产业发展的新方向已经成为共识，更是对住房领域历史欠账的弥补。

房地产“3.0时代”的发展

为构建购租并举的住房体系，稳定房地产市场。2017年4月，住房和城乡建设部、国土资源部印发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》提出：“在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市，开展集体建设用地上建设租赁住房试点。”2017年7月18日，住建部、国家发改委等九个部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，从融资、土地供应、盘活租赁房等角度提出加快住房租赁市场的发展，广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等成为首批开展住房租赁试点的12个城市。

各大城市住房供应正从“重售轻租”转向“购租并举”。不少城市将租赁企业培育数量进行量化考核。沈阳到2020年住房租赁业务的企业要达到50家；武汉要求在其两大开发区新增租赁住房7000间，试点企业不少于20家。国有租赁供给主体正在不断增加。成都要求到年底要组建3至4家国有住房租赁公司；厦门提出要扶持国有企业做大做强住房租赁业务。

集体建设用地建设租赁住房助推房地产体系的完善

为增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制，国土资源部会同住房城乡建设部根据地方自愿，确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，制定了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。《试点方案》提出，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。承租的集体租赁住房，不得转租。通过改革试点，最终在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，形成一批可复制、可推广的改革成果，为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。显然，在当前土地红线的压力下，集体建设用地建设租赁住房是解决人口净流入城市租赁供给不足的有效途径之一。利用集体建设用地建设租赁住房，可以增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，有助于构建“购租并举”的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制。

房地产“3.0时代”需要注意的问题

房地产“3.0时代”可以被认为是我国当前住房市场加大供给侧改革的重要措施，住房租赁市场是我国住房供应体系的重要组成部分，也是供给侧改革下房地产库存去化的关键着力点。培育和发展住房租赁市场，有利于完善住房供应体系，解决不同需求居民住房问题，以促进“居者有其屋”目标的实现。但是，这一房地产市场的转向也需要注意一些问题。

第一，公租房的大量和有效供给并非是调控房价的有效手段。很多人把中央对未来房屋租赁的大量供给和租售同权的实施当作是打压房价的重要手段，认为房价将会掉头向下，这种认识是偏颇的。当前的租购并举更多是解决人口流入较多，房价较高城市的一部分人的住房需求，这部分人虽然是潜在刚性需求者，暂时的租赁会延缓需求，并一般并不会长期租赁。因此，政府在实践租购并举的实践中加强预期管理，同时，在住房刚性需求较大的地方还需加大商品房的供给。

第二，文化差异决定公租房在中国的与国外有所差别。在中国人的文化中“金窝银窝不如自己的土窝”，租房在房地产市场不规范的情况下，租房具有太多的不确定性，承租者往往是弱势群体，这就迫使很多人宁可当房奴也不租房。所以即使租购同权可实现，最近有媒体的调查数据也显示，80%的网友依然主张买房。需要正视这种文化的差异，各地需要根据租赁需求在租赁实践中尽量积极利用好存量房，防止大兴大建造成浪费。

第三，国有租赁主体只能是租赁市场的一小部分。“购租并举”成为房地产“3.0时代”的方向，促进当前房地产租赁市场的健康发展，完善租赁市场体系是房地产“3.0时代”的重要部分。但是，租赁供给的扩大，不能仅仅依赖国有租赁主体的增加，即公租房不应成为租赁市场的主体。即使在住房保障较好的德国，住房结构中，政府可支配的廉租房比例也仅为10%左右，租金低于市场价格，只服务于中低收入家庭。因此，政府提供租赁的对象仅限于中低收入人群，而对于私人租赁市场的规范和租赁政策的完善才是整个“租售并举”中的关键。政府要切实加强个人住房租赁市场相关政策体制的完善和落实，这样，既有利于增加租赁市场供给，提高存量房利用效率，又避免国家税收的流失和减缓地方政府压力。

房地产“3.0时代”需要加快完善的措施

以“购租并举”为主要特征的房地产“3.0时代”面临的是中国房地产市场环境的改变，当务之急应该摸清中国房地产的家底，在此基础上中央和地方政府才能对房地产市场的“购、租”方面做出精准的政策安排。

加快房地产信息统计

我国当前的房地产登记作为不动产的内容之一，虽然已经在积极推进，但由于我国房地产的类型比较繁杂，在登记过程中出现诸如有房产证无土地证，或者两证全无，还有一些是属于无任何相关手续，由政府相关部门批准企业自建房屋，还有很多小产权房等。这些复杂的历史遗留问题一定程度上阻碍房地产信息登记的推进。因此，需要国家、省级层面出台相关措施，对破解各类历史遗留问题给出相应指导意见，相关部门分门别类地对其进行全面清理。只有建立起完备的存量住房信息数据，才能切实加强各地房地产宏观调控的精准性。

完善房地产税收政策

要从根本上还原房地产本来属性，即房子是用来住的，不是用来炒的，就需要加快实施增加持有多套住房成本的税收政策。在实践中我们可以采用免税、抵税的手段来鼓励居民自住自用；用累进税率中高额的空置税、房产税、交易税，通过各种“惩罚性税收”抑制房地产市场投机行为。只有采取税收调控这种市场化手段才能迫使市场释放多余房子，才能避免房屋空置浪费和房价上涨预期。此外，通过对面积大、价值高、套数多的个人住房征收房产税进行适当调节，将征收的收入将用于保障性住房建设，来解决低收入家庭住房困难等民生问题，可以一定程度上促使收入和财产的合理分配，缩小贫富差距，更加体现出房产税在调节收入分配、促进社会公平方面的重要作用。

加快我国土地政策改革

我国当前高度计划性的土地供给与市场化的人口大迁移之间存在严重矛盾，城市土地的增长根本没有跟上人口的流动，这一现象大城市比中小城市更为严重，这也是导致房价高企的重要原因之一。因此，加快我国当前土地政策改革，实行土地随人口流动的供给政策是当务之急。可以借鉴重庆的地票制度，让农民带着流动的土地进城。当然在实施过程中要加强对地票交易的监管，保护农民利益。同时，对于土地招拍制度也应该进行规范，价高者得地的模式可以休也，可以学习重庆土地市场供给经验，政府掌握土地一级市场的供给，减少开发商竞标抬价和持地待涨行为。同时，加强对各地地价动态监测，及时掌握地价异常变动。加强对国有房地产开发企业的约束，防止其频频成为地王，产生恶劣社会影响。

抓紧解决房地产市场悬而未决的问题

要建设房地产市场“3.0时代”完备的长效机制，必须加快解决房地产领域一些悬而未决的问题，以利于对房地产市场形成合理预期。当前，应抓紧解决小产权房和70年房地产到期存续期问题。存在于城市周边的大量小产权房，尤其是高房价城市周边，这种既成事实的小产权房显然难以都一拆了事，必须拿出彻底的解决方法。而70年产权到期和一些商住50年到期后应该如何续权也应该有明确的制度安排。来源：中国证券报