近期，本刊编辑部建筑修缮中国行系列采访活动走向江南小镇，常年持续的烟雨天气让那里的房屋漏水问题成为当地居民的“日常烦恼”，更让人头痛的是房屋漏水了想启用专项维修资金时遇到的种种制约……

2/3居民签字难！

“平日楼上楼下的邻居会来我家露台晾衣服、晒被子，现在需要维修大家却拒绝签字”。一位业主表示，当初自家买房时顶层赠送了露台的使用权，平日里邻里之间没事会上来晾凉衣服、晒晒被子，夏天时候也经常上来烤串，关系挺好的。但是近期发现楼顶有严重渗水的情况，隔壁几个顶楼业主家也是如此。房屋已经过了质保期，想要修缮只能通过启动维修基金来解决，要按规定三分之二的居民签字就可以动用维修基金。

“露台属于赠送给顶楼住户的，属于自有的房屋面积，不应该让所有人为此买单。”让该业主万万没想到的是，在要动用维修基金的时候，平日里喜笑颜开得邻居们却忽然摆起了脸色。最后没有办法这些顶楼业主只好自己出钱维修，而至此以后大部分人也把露台都给封住了，闹得几家邻居之间很不愉快。

能不能讲讲道理

实际上，作为房屋“养老钱”的专项维修资金，一直存在着归集难、使用难的问题，想要双2/3业主同意使用专项维修资金，常常造成业主邻里之间乃至和物业方的矛盾。

不止是顶楼业主遇到渗漏的烦恼，中间楼层住户也会遇到漏水问题。近日武汉佳源花都小区周先生也碰到类似问题，据反映，周先生自2011年入住起开始房屋就出现漏水问题，反反复复修过3、4次仍没得到解决。在动用维修资金十分苦难的情况下他不得已打电话联系媒体，希望曝光后引起相关人员的重视。

渗漏水是谁也不想发生的事，但是房屋的维修基金是用来修缮共有建筑的。类似该业主顶楼露台出现问题，其他邻居翻脸不愿让其使用的事出现后，我们不禁要问，维修基金的意义何在？

像这样的情况其实并不少见。目前，我国越来越多的商品房已过质保期，房屋公共部位设施及设备需维修和更换问题日益突显。一方面，大量小区都急需启用房屋维修基金进行维修；另一方面，由于启动程序繁琐、苛刻，我国各城市的房屋维修基金使用率极低。

漏水面积鉴定难！

说是一栋楼三分之二的用户签字即可，其实这也是我国房屋维修基金启用难的一大原因。一方面，现在各地存在大量的“鬼楼”，小区入住率极低，根本没有专人去督促管理维修基金的执行。另一方面，即便物业介入，但出于各自不同利益的考虑，也很难凑够三分之二这个数目。

“业主常常并不信任专项维修资金的使用。”从专项维修资金发起申请使用开始，审核过程、审批过程、招标过程、签署施工合同过程、拨款过程、验收过程和监督过程，都少有业主方的制度设计，这常导致业主方不同意动用专项维修资金。

除此之外，漏水面积鉴定成为申请中的一道难题。有这样一个案例，某小区内有60多户业主的家中出现了漏水情况，但鉴定公司上门鉴定后指出，因单栋单元楼外墙渗漏的房间数量没有达到外墙房间的20%以上，不符合使用条件，不能动用专项维修资金。

欢乐喜剧人

按照规则，只有经鉴定当单栋楼的漏水现象成面积时，才能使用专项维修资金。但漏水不像其他，一旦有哪户业主家里出现漏水，就会立即要求维修，不会长时间不修补，也因此，鉴定时很难成面积。

“后建筑时代”维修基金该怎么用？

在建筑修缮中国行采访活动中记者了解到，面对申请难、使用难等问题，全国各地对于“大修金”的其中都回因地制宜的采取简化措施。

比如荆州，当地专项维修资金的使用范围主要是针对小区房屋的公有部分，如果小区成立了业主委员会，由业主委员会的来向住宅专项维修资金的主管部门申请使用；如果小区没有成立业主委员会，但是它是有物业公司进行服务的话，是由物业公司来提出申请，如果这个小区既没有成立业主委员会，也没有物业公司服务的话，它是要这个小区所在的社区来提出申请，由社区组织社区居民进行维修。

而在北京，2010年印发的《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》中对于防水维修条件的规定是：屋面防水，防水层普遍老化、断裂、翘边和封口脱开，有严重空鼓现象，漏水房间数量累积达到顶层房间总数的30%以上；外墙渗漏，房间数量达到外墙房间的20%以上。也就是说，如果一栋10户的住宅楼，需3户以上漏水方可启动维修资金。

据了解，一些地级城市甚至出台了一些试行的政策，申请维修基金会采取贴公示的措施，3天之内无人反对便可使用维修基金……

还行吧

专项维修资金是房屋的‘养老钱’，对其申请使用确实应该建立严格的标准，以防止被盗用或过度使用，侵害业主的权利。

但在全国大批城市进入“后建筑时代”，维修基金的绿色通道急需畅通！同时，对于住宅专项维修资金的使用，应更多引入业主的参与，给予业主知情权和监督权。