建筑渗漏是困扰房地产开发商和物业管理部门的一大顽疾。那么，哪些建筑部位容易出现渗漏问题？出现渗漏究竟是材料原因、设计原因还是施工原因？建筑防水究竟应该防些什么呢？

　　建筑防水的应用价值

　　哪些建筑部位需要做防水工程？

　　刘顺全(北京海开房地产股份有限公司总工程师)：建筑防水工程一般指建筑屋面防水、卫生间防水和地下室防水，有时也包括厨房和阳台防水。

　　赵庆荣(全国房地产总工程师俱乐部理事)：我认为防水可分为两种：一种是传统意义上的防水，如地铁、人防设施等地下工程，主要在地下部分做防水。屋顶、卫生间地面和墙体、有排水地漏的厨房都需要做防水。而另一种防水已突破传统，如有的建筑物有漂窗，窗户突出墙体之外，按照规范要求需要做防水。同时，外墙外保温也需要做防水。实际上，现在的防水概念已经延伸。

　　马洪波(万通地产(微博)股份有限公司工程总监)：一般建筑防水工程主要在四大部位：与地下室有关的部位，如地下室底板、地下室外墙、无上部结构的地下室顶板等；与屋面有关的部位，包括屋顶防水、种植屋面防水；室内卫生间等部位的防水；外墙的防水。

　　宋英官(原今典集团副总工程师)：按照规范，屋面、地下室、卫生间及厨房等有地漏房间，工业建筑的一些特殊功能用房需要做防水。近年来实践证明，建筑外墙渗漏问题也比较严重，我认为应在建筑外墙的细部强化一下防水处理措施，如空调板、窗口等。

　　怎样理解建筑防水的应用价值？

　　刘顺全：建筑防水是建筑工程的一个分项工程，是建筑物重要的使用功能。如果防水工程出现质量问题，会严重影响住户或使用者的正常生活。当前，相当一部分商品房法律纠纷就与建筑防水存在质量问题和不能得到及时有效解决有关。

　　马洪波：做好建筑防水是实现建筑功能的基本要求。建筑防水出现问题会带来很多次生问题。如建筑物地下一层有个地下商场，如果地下防水出问题，会严重影响商场的使用。屋面防水出现问题会导致顶层住户装修受损，引发的赔偿责任也会很大。做好防水工程是基本功，做好了业主不会给你加分，一旦做砸了，业主一定会给你减分。

　　宋英官：建筑防水是建筑工程的一项核心技术，房屋验收过程中的核心控制要素。防水处理不好的房屋绝对不是一个合格的房屋。

　　建筑防水在建筑总成本中的比例

　　建筑防水在建筑总成本中能占多大比例？

　　刘顺全：建筑防水工程包括刚性防水、柔性卷材防水和涂料防水。防水材料的种类和品牌很多，施工工艺也因所选用的材料不同而不同，防水工程价格存在较大差异。防水工程施工面积单位成本从每平方米几十元到几百元不等，摊到建筑面积的单位成本一般是每平方米几十元。建筑防水工程费用在建筑总成本中所占比例因工程而异，一般约占百分之几。

　　赵庆荣：建筑防水在建筑总成本中所占比例不太好估算。如卫生间大、用的材料好，那成本比例就会比较高，这和设计及材料的档次有关系。

　　马洪波：在高层住宅建筑中，建筑防水占总建安费用的2~3%左右。

　　宋英官：从成本角度而言，建筑防水占建筑总成本的比例实在不足以成为建筑成本控制的重点，其所占比例与建筑的体型系数有关，一般民用建筑约为1.2~2%，公用建筑约为0.6~1%。

　　建筑防水设计选型及材料采购通常是由房地产商、施工总承包商还是建筑设计院来掌管？

　　刘顺全：建筑防水材料的采购和防水工程施工一般由施工总承包商安排，具体实施多由防水专业分包商完成，特别是建筑屋面防水和地下室防水及大型的防水工程。也有承包商自行实施防水工程施工的。

　　赵庆荣：一般是尊重建筑设计院，由设计院进行选型和设计。作为房地产开发商，可以提出自己的建议。只要符合规范要求和防水要求，建筑设计师也会尊重开发商的要求。

　　马洪波：建筑防水设计选型通常是由设计单位首先提出，然后由房地产公司的设计管理部门、工程管理部门、采购部门、成本管理部门一起讨论，确定最终的技术方案。为严把防水工程的质量关，房地产公司逐步推行防水材料的战略采购，施工总承包商基本上只做防水施工。

　　宋英官：防水工程通常是由施工总承包商转包出去。

　　建筑防水容易出现的问题

　　建筑防水工程质保期有多长时间？房地产开发商、材料供应方、设计单位、防水施工单位谁来负责质保？质保金一般是多少？

　　刘顺全：我国《建筑工程质量管理条例》规定，建筑防水工程的法定质保期是5年。如果发生建筑物漏水，应由防水施工单位承担质保责任。

　　赵庆荣：原建设部80号令要求防水工程最低保修5年。房地产开发商也可以和建筑施工商进行协商，把防水质保期适当延长。质保一般由房地产开发商负责到底。一些大的开发商都有自己的物业公司，保修由开发商负责，但保修的实施要由施工方具体负责。

　　按照国家相关规定，质保金占整个工程总价的5%左右。依照保修条例，防水施工单位完成了防水施工任务，到期开发商返还保修金。从工程实例来看，5%的防水质保金是远远不够的，防水施工单位觉得维修成本较高就会玩“消失”，让开发商来承担损失。

　　马洪波：通常建筑防水质保期是5年。质保由谁来负责取决于项目的合同关系。如果防水材料的供应和施工都是一家承包商做的，那么这个承包商就要负责质保。如果防水材料的供应和施工是由不同的承包商做，最终谁对材料的问题负责、谁对施工的问题负责、谁对既有材料问题又有施工问题的事情负责，就取决于各方的合同约定。但有一点肯定的是，无论哪方出现了问题，房地产开发商是跑不了的，特别是那些以房地产开发为主业的开发商更是如此。质保金通常不会单独从报价中剥离出来，而是包括在报价中。

　　宋英官：国家规定防水工程质保期为5年，一般由施工单位负责质保。

　　建筑漏水通常是哪些部位？往往容易发生怎样的现象？

　　刘顺全：建筑漏水一般发生在建筑物与水接触的部位，如屋顶、卫生间各种管道的根部、阳台、建筑外墙和地下室等。防水层漏水会造成室内墙体、顶棚渗漏水，导致抹灰起鼓、脱落甚至霉变，严重影响使用者的观感、心情及正常的工作和生活。建筑物因防水质量问题出现漏水是多年来一项建筑工程质量通病，在竣工建筑中有相当高的比例。一旦发生渗漏，维修和纠纷处理都比较麻烦。

　　目前，建筑防水工程出现的主要问题是防水层受到破坏而导致建筑物局部渗漏水，以防水施工质量问题居多。防水施工具有很强的专业性，对施工时的气候条件、防水基层等有较高的要求。防水工程施工应严格按有关规范、标准及防水材料供应商规定的施工工艺进行操作。但实际情况是，由于各种原因，防水施工没有严格按有关规范进行操作，致使防水工程出现质量问题。当然，部分建筑工程因采用低劣防水材料出现严重防水质量问题的情况也是存在的，也有个别防水工程因设计选材或施工方法不当导致工程出现质量问题。

　　赵庆荣：在我所做的项目里，地下车库漏水现象比较严重，基础结构、剪力墙的犄角处漏水现象也比较多，这可能与成品保护有关系。做完防水工程后，上面再接着施工，会对防水层造成破坏。

　　马洪波：目前屋面出现漏水的情况已经不多，地下室的渗漏却比较常见。

　　宋英官：建筑渗漏无处不在，较多表现为卫生间管道根部渗水、外窗框周边渗水、与阳台空调板相接的外墙根部、屋面板缝隙渗水、地下室外墙穿墙管道根部及墙体水平接缝渗水等。

　　贵单位所做建筑项目有没有发生过漏水事故？当时的情形是怎样的？

　　马洪波：有过。不过，那个建筑主要是外窗框与外墙交界部位漏水相当严重。后来我们重新在漏水部位做了卷材防水，才把水止住了，代价相当大。后来公司对所有开发项目的防水工程更加重视。

　　宋英官：建筑渗漏时有发生，尤其是外窗框周边渗水极难治理，经济损失较大，业主意见也大。

　　对建筑防水材料的要求

　　请结合建筑防水应用实践，谈谈建筑防水材料的发展。您对建筑防水材料(质量、技术、服务、价格等)的基本要求是什么？

　　刘顺全：上世纪70年代，我国城市建筑防水主要依靠瓦和普通的油毡。改革开放以来，我国建筑业得到空前发展，新型防水材料不断出现。随着防水材料的更新换代，其质量水平不断提高。目前我国已经形成了包括防水卷材、防水涂料、防水砂浆和防水密封材料及柔毡彩瓦等比较完整的防水材料体系。

　　柔性防水卷材包括各种高聚物改性沥青防水卷材(如弹性体SBS、SBR和塑性体APP、APO等)、合成高分子防水卷材(如属于均质片的硫化橡胶类/非硫化橡胶类三元乙丙橡胶防水卷材、氯化聚乙烯-橡胶共混防水卷材和树脂类聚氯乙烯防水卷材等)、自粘型橡胶沥青防水卷材、自粘型高分子防水卷材、PSS合金防水卷材、复合型防水卷材、保温防水合一防水材料(如硬泡体聚氨酯防水保温一体化材料)。防水涂料包括柔性合成高分子有机防水涂料(如单组分聚氨酯防水涂料和聚合物水泥防水涂料等)、高聚物改性沥青防水涂料和无机防水涂料(如具有刚性防水特征的界面渗透结晶型防水涂料)。

　　当前，各种防水材料的生产厂家很多，市场上供应的防水产品质量良莠不齐。在实际使用时，一定要选择和购买名牌产品，并加强材料进场前的性能指标检验工作，确保用于防水工程的防水材料各项性能指标达到有关防水规范和标准的要求。

　　马洪波：国内的防水材料供应商很多，价格差异也较大。有的厂商会在低价格的防水材料原材料品质、用量上做手脚。因此，我们不敢用低价格、小厂的防水材料。

　　宋英官：我认为应从3方面考虑进一步研制建筑防水新产品或改良现有产品：一是材料本身的耐水性能、抗老化性能；二是材料成分的单一性、不可替代性，防止造假及掺量偷料；三是较强的操作性能，对施工条件有较强的适应性，使施工更简便、结果更可靠。

　　做好建筑防水设计的要求

　　建筑防水工程通常是由材料供应商、建筑设计院还是房地产开发商负责设计？

　　刘顺全：建筑防水工程通常由建筑设计院进行设计。设计人员根据工程的防水部位和要求的防水等级等具体情况，从《工程做法》标准中选择一种或将几种防水做法结合起来作为建筑工程的防水设计。防水设计一般不会出现大的问题，除非设计人员对防水部位应采用何种防水材料或防水做法作出了错误的判断，也有设计师对市场上新出现的防水材料了解不足而盲目选用导致防水工程出现问题的情况发生。

　　赵庆荣：建筑设计院的设计师根据国家的相关规范来选择防水材料和施工方法。我建议各防水材料生产厂家把防水材料提供给设计院，扩大选择的范围。

　　宋英官：防水工程一般是由建筑设计院设计，但设计院会听取开发商的意见。

　　请结合应用实践谈谈建筑防水设计存在的问题？国家对建筑防水的有关政策和您对建筑防水设计的要求？

　　刘顺全：我认为防水设计的基本要求是：设计人员必须对各种防水材料和防水做法有充分的了解。只有这样，才能保证对防水材料和做法作出正确的判断，从而做出好的防水设计。

　　赵庆荣：我觉得有些设计院对防水产品的推广不够慎重，又没有相应的政策和措施来规范，造成市场和选型上的混乱。设计规范是国家和建设主管部门制定的，是对设计方的制约，应该严格遵照执行。此外，开发商不懂防水技术，这是一个严重的“短板”。防水在建筑工程中所占比例较小，却关系到房地产开发商所开发的产品形象和品牌，会直接影响到业主。防水问题应该要引起高度重视。

　　马洪波：防水有多种做法，也有很多种材料。除国内的防水材料生产厂家外，国外也有一些厂家在国内推广防水产品。但防水规范中的某些条文对国外一些好的防水材料应用有消极影响。如有些国外的防水材料很好，做单道设防就够了，但规范要求做两道设防甚至三道设防，导致防水成本过高，开发商用不起。

　　宋英官：建筑防水设计要有针对性，要细化节点设计，不要一味套用规范图集；要与设计作品结合，充分考虑设计方案的可实施性，特别要重视外墙防渗漏的设计。设计院在做建筑设计时，应提供专业防水设计，从防水材料、防水做法及与本设计结合的特殊节点作全面的防水设计可靠性分析。

　　做好建筑防水施工的要求

　　建筑防水工程施工通常是由材料供应商、建筑商还是房地产开发商负责？

　　刘顺全：建筑防水工程施工通常由材料供应商下属的或独立的防水专业施工队来做，也有承包商自己进行防水施工的。

　　赵庆荣：一般都是工程总承包方，也就是建筑商来负责施工。

　　马洪波：有多种做法。有由材料商供货并施工的，也有材料商供货、总承包方来施工的。

　　宋英官：一般由建筑商负责防水施工，偶有开发商直接发包的做法。

　　建筑防水施工存在哪些问题？您对建筑防水施工的基本要求？

　　刘顺全：我对建筑防水施工的基本要求是必须严格按照有关施工规范、标准中规定的施工工艺和施工条件操作，这就要求与建筑工程有关的开发商、设计、总包、监理及防水施工队等各方人员通力配合协作，严格执行有关的规章制度。

　　赵庆荣：我有3个要求：开发商应做合理的预算，建筑商施工过程中不能偷奸耍滑，要有规范的施工队伍，对施工单位的资质和技术力量进行审核，提高准入门槛。

　　目前，开发商追求利润最大化，成本越低越好；建筑方要取得利润最大化，付出的工钱越少越好；防水公司追求利润最大化，用的材料越便宜越好。而这导致防水工程质量经不起考验。

　　宋英官：近年来防水材料得到了长足发展，各类新型防水材料不断推陈出新，但都摆脱不了假冒伪劣材料的冲击，使防水材料的发展受到极大限制，同时也导致防水施工质量的重重隐患；其次，防水施工管理越来越粗放，细节功夫做得不到位，导致防水施工质量降低。在实际防水施工中，管道根部的防水油膏灌缝已没有几家施工单位能做到了。

　　谁来为建筑防水工程质量把关

　　建筑防水材料的采购需要把关，建筑防水工程设计的科学性也需要把关，施工质量更需要很好地把关，那么究竟谁来把关才能做出更可靠的建筑防水工程呢？

　　马洪波：建筑防水涉及到很多部门，有施工质量、成本、工期等多方面因素。要做出可靠建筑防水工程，其把关人需要是一个有全局观、对防水方方面面有较全了解的技术型领导，或者是一个能广泛听取各方意见并作出正确判断的高层领导。

　　要把好防水关，更重要的是提高房地产开发公司最高决策层对防水的重视程度。因为防水是看不见的工程，在建筑施工中常常让位于外观效果等看得见的东西。为了外观效果，有时开发商会采取一些从防水角度看不太成熟的做法。结果是项目完工了，建筑也漏水了，需要付出更大的代价去弥补。

　　作为在技术上把关的人员，应当关注满足建筑的基本功能和使用要求，不能把外观效果放在基本功能和使用要求前面。

　　宋英官：需要公正公平的第三方监理。

　　怎样把关才能打造可靠的建筑防水工程？

　　刘顺全：要保证建筑防水工程质量，设计、防水材料采购和防水施工环节缺一不可。设计要正确，不仅材料选型必须正确，工程做法选择也必须科学；材料采购的把关重点在厂家选择和进场材料的检验上，相关人员需要有较强的责任心，确保防水材料进场检验真实可靠地履行，防水材料的质量就能得到保证；防水施工不出现问题的关键是确保工程按施工规程操作，施工人员需有很强的责任意识，监理工程师必须严格履行监督、检查和纠偏的职责。

　　马洪波：一定要从产品设计、采购、材料供应的可靠性、成本等方面综合考虑把关。在方案设计阶段就要考虑防水问题，到施工图阶段才开始考虑防水问题就有些晚了，那些复杂的工程项目更是如此。

　　宋英官：设计不敷衍，开发商“不差钱”，施工“不糊弄”，监理严把关，防水质量就能得到控制。

　　用责任和爱心做好建筑防水工程

　　纵观以上所谈，我们认为，建筑防水工程出现问题绝不仅仅是材料、设计、施工等纯技术及制度方面的因素，它应该有一些精神文化层面的东西在里面，以单纯的利益机制和约束制度是很难根除建筑防水问题的。做建筑防水应该要防止良知的丢失。您是否同意这样的观点？

　　刘顺全：非常同意。建筑防水是一项由人去实施的工程，无论是在防水设计、材料采购、防水施工环节，还是与防水工程有关的设计院、开发商、材料供应商、施工单位等，都是人在其中。能否做好建筑防水，有技术方面的原因，但它确实又不是纯技术的问题。即使有好的制度，如果得不到有效执行，同样会出现质量问题。关键是相关人员的思想、责任意识，只要相关人员责任心强，有爱心，有大众服务意识，就一定能把建筑防水工程做好，百姓就不会被漏水的问题所困扰。

　　赵庆荣：建筑行业是关系千家万户和谐生活的关键环节，它的好坏直接牵扯到社会的安定和人民生活水平的提高。对开发商和建筑员工来说，需要做到对社会负责、对业主负责、对自己负责。只要有这种态度，就能把事情做好。

　　马洪波：绝对同意。试想一下，如果你住在一所漏水的房子里，你会是什么样的心情？房地产开发公司的工程管理人员一定要实实在在、设身处地把自己看成是房屋使用者。有责任心、有爱心的开发商才能基业长青。有责任心、有爱心的工程管理人员才能在将来回首往事时无愧于心。

　　宋英官：从香港回来的人都说香港交通秩序好，无论多堵，司机都会按序行驶，不会夹塞插队，随意并线，过红绿灯时都能互相礼让。这说明参与者的自律决定事件结果。只要防水工程参与各方能做到行业自律、保持良知，何愁渗漏不除？